Sain kaupanvahvistajan määräyksen Maanmittauslaitokselta joulun alla 2017. Inspiraation ja tahtotilan tähän sai aikaan vaimon kotipaikalla tehty oikeustoimi, jonka innoittamana päätin itsekin hakea määräystä. Tätä ei myönnetä jokaiselle, vaan hakijalla täytyykin olla riittävä perehtyneisyys ja muut edellytykset tässä toimenkuvassa toimimiseen.
Kaupanvahvistajista säädetään lailla ja tästä perittävä palkkio on Maa- ja Metsätalousministeriön toimesta asetuksella määrätty, ollen 120 euroa tällä hetkellä. Maksu on ns. julkisoikeudellinen että arvonlisäveroton suorite, toiminta virkavastuullista ja tähän on vaikuttamassa yli 20 eri säädöstä.
Kiinteistön luovutus on pätemätön ilman kaupanvahvistajan vahvistusta (ellei luovutusta ole sitten tehty Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa, jossa tosin tehdään edelleenkin vain murto-osa kaikista kiinteistöluovutuksista).
Joskus kuulee, että "myin muuten eilen naapurille itse mökin tuosta rannasta, ja samalla tehtiin myös kaupat tuosta hakatusta metsäpalstasta, tein itse kauppakirjat ja naapurin kanssa nämä allekirjoitettiin sitten tuossa saunan kuistilla parin ölvin jälkeen". Naapuri siinä sitten hyvässä uskossa asustelee uutta, "omaa" mökkiänsä autuaan tietämättömänä siitä, että ei tosiasiallisesti omistakaan paikasta vielä yhtään mitään, koska tässä kiinteistökauppaa ei ole tehty määrämuotoisena, joka vaatii tällöin luovutuksen kaupanvahvistajan vahvistamana, vaikkapa saunan lauteilla, lämpöä ja kosteutta kestävällä musteella ja paperilla tehtynä, toki. Osapuolten tuleekin olla yhtä aikaa paikalla ja läsnä luovutuskirjaa allekirjoitettaessa, tai sitten asia hoidetaan valtuutetun asiamiehen välityksellä, määrämuodon täyttävän valtakirjan kera.
Em. "ongelma" noussee esiin viimeistään silloin, kun "uusi omistaja" lähtee hakemaan vaikkapa kiinnityksiä, eli panttikirjoja lainaa vastaan, tai toimenpidelupaa terassin laajennukselle, ja paikka onkin vielä alkuperäisen omistajan nimissä lainhuutorekisteriin kirjattuna.
Kaupanvahvistajana pystyn toimimaan missä ja koska tahansa, jos ja kun osapuolilla tulee tarvetta tehdä kiinteistökauppaa, tai halutaan tehdä muunlainen kiinteistön luovutus, kuten lahjoitus, vaihto, jakosopimus tai apportti.
Yleisin vahvistamani luovutus on ollut kiinteistökauppa, jossa myydään omakotitalo. Käytännössä siinä omistajaa vaihtaa kiinteistö eli maapohja, ja samalla kauppakirjalla myydään tällä sijaitsevat rakennukset, liittymät (vesi-, viemäri-, sähkö-, kaukolämpö jne.), kauppaan kuuluvat ainesosat (esim. puusto, pihakasvit, multa = "maaperä") ja tarpeisto (kiinteistön käyttöä pysyvästi ja tarkoituksenmukaisesti palvelevat, kuten esim. keittiön kiinteästi asennetut kodinkoneet, pihavalaisimet, ulkojäteastiat, postilaatikko, lipputanko, talon avaimet ja rakennuslupa-asiakirjat).
Usein myös irtaimesta sovitaan samalla. Itse rakennukset siis eivät ole kiinteistöjä.
Viime vuonna sain useamman yhteydenoton, jossa minua pyydettiin vahvistamaan kauppa. Tapana onkin yleensä aina heti alkuun kysyä, että mitäs te olettekaan myymässä, onko kyseessä asunto-osake, tai jos omakotitalo, niin onko se omalla vaiko vuokratulla tontilla?
Eli aina tulee tapauksia, joissa myyjä (tai ostaja) on siinä käsityksessä, että myös vaikkapa kerrostalohuoneisto vaatisi kaupanvahvistajan vahvistaman kaupan, "ollaksensa virallinen".
Epätietoisuutta tulee usein myös vastaan siinä, ja tätä saankin selventää kertoessani, kun asuinrakennuksen sijaitsessa vuokratontilla, tämä ei tarvitse kaupanvahvistusta, koska tällöin ei kyseessä ole kiinteistön kauppa l. luovutus, vaan ko. kauppakirjalla osapuolet siirtävät vuokraoikeuden kolmannelle (ostajalle siis), ja samalla kauppakirjalla myyvät kiinteistöllä sijaitsevat asuin- ja muut rakennukset.
Kyseessä onkin tällöin erityisen (vuokra)oikeuden siirto, ja joka myös vaatii kirjaamisen Maanmittauslaitoksen toimesta. Sama toimitus kiinteistökaupan yhteydessä on lainhuudon eli omistusoikeuden kirjaaminen kiinteistölle.
Vahvistetun kiinteistön kauppakirjan viimeinen sivu, jossa kaupanvahvistajan todistus.